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Fundos Imobiliários: conheça o investimento e saiba como investir

Iniciemos pela nossa herança portuguesa. Quem de nós nunca ouviu “meu pai deixou algumas casinhas de aluguel de herança” ou “meu avô conseguiu juntar um patrimônio bom, nos deixou alguns imóveis…”. Pois é, não sabemos se é fruto de o Brasil ter passado por tantos desafios econômicos, períodos de inflação altíssima, confiscos, congelamentos de preços e tantas outras maluquices, mas sempre nos sentimos seguros ao investirmos em imóveis.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) nada mais são que veículos para investirmos em imóveis, mas com uma série de vantagens comparativas, tais como acesso a empreendimentos de grande porte, gestão profissional, isenção fiscal, entre outras.

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Um Fundo de Investimento Imobiliário é um condomínio de investidores (cotistas) que reúnem seus recursos na intenção de realizar conjuntamente investimentos no setor imobiliário. A diferença é que, ao invés de o fazerem independentemente, o fazem por meio de gestão especializada.

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem alguns tipos diferentes de fundos imobiliários. A primeira diferença é entre os chamados fundos de papel e os de fundos de tijolo.

Os fundos de papel têm por objetivo adquirir ativos lastreados em imóveis, tais como certificados de recebíveis imobiliários, letras de crédito imobiliárias, letras hipotecárias etc.

Já os fundos de tijolo são fundos que investem na aquisição de empreendimentos imobiliários, geralmente, com a finalidade de locação. Esses fundos são mais parecidos com a reserva de valor que nossos antepassados costumavam fazer adquirindo imóveis. Dentre eles, há alguns subgrupos: os fundos de renda, que adquirem imóveis com a intenção de locação e os de incorporação, que compram terrenos e incorporam, para posteriormente vender. Podem ser fundos monoativo, que compram apenas um ativo específico ou multiativo, os que diversificam seu portfólio em vários imóveis diferentes.

Geralmente, os fundos adquirem imóveis de um setor específico, por exemplo, fundos especializados em edifícios comerciais, shopping centers, galpões de logística, agências bancárias, etc. Essa especialização nos ajuda na hora de escolhermos em qual fundo investir nossos recursos, pois fica mais fácil de entender em que tipo de ativo estaremos investindo.

Existe também a modalidade de FOF de FII (sigla em inglês para fundos que investem em cotas de outros fundos), Fundo de Investimentos em Cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários. São fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários, tanto no mercado primário quanto no secundário.

Como podemos comprar as cotas dos FII?

Diferentemente dos fundos tradicionais em que compramos cotas e aumentamos o patrimônio gerido pelo fundo, os FII são criados como condomínios fechados, o que significa que, uma vez criados, suas cotas serão apenas negociadas no mercado secundário. Para que um investidor possa comprar cotas do fundo, algum outro tem que vender essas cotas.

O acesso às cotas dos FII é feito no mercado primário ou secundário. A compra no mercado primário acontece quando o fundo faz sua primeira captação de recursos, seu IPO, ou quando o fundo decide aumentar seu capital, fazendo uma captação adicional. É importante colocar que os FII são sempre registrados e autorizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Após o fundo ter realizado seu IPO, as cotas dos fundos passam a ser negociadas na B3, como as ações de empresas abertas. Seus preços podem variar livremente de acordo com a oferta e demanda. Para adquirir cotas o investidor deve ser cadastrado em uma corretora e dar ordem de compra das cotas da mesma forma que quando se opera ações.

Quais as vantagens de investir nos FII?

A melhor forma de responder a essa pergunta é comparar os FII e a aquisição de imóveis diretamente.

Expertise: Normalmente, quando adquirimos imóveis acreditamos que eles terão a possibilidade de valorização ou de locação. Porém, na maioria dos casos, não somos especialistas em imóveis e, portanto, temos chances razoáveis de não fazermos a melhor escolha. Os gestores dos FII são especialistas no mercado imobiliário, o que aumenta a chance de acerto nas escolhas dos imóveis.

Diversificação: Um investidor pessoa física dificilmente tem patrimônio suficiente para adquirir uma vasta carteira de imóveis, o que o deixa mais suscetível a vacâncias. Se temos apenas um imóvel para locação, ou temos 100% da nossa carteira locada ou 0%, caso o inquilino desista do contrato. Por meio dos fundos, somos cotistas de vários imóveis, o que dilui nosso risco de vacância.

Negociações profissionais: Um gestor de fundo imobiliário não age com emoção na compra dos imóveis que compõe a carteira do fundo, ele age tecnicamente, faz cálculos de retorno e apenas efetua as compras que respeitam sua estratégia. Nós, como indivíduos, costumamos decidir mais com a paixão que com a lógica.

Retornos brutos: A taxa de aluguel por valor do imóvel, também conhecida por “dividend yield”, costuma ser maior em imóveis de maior valor. Isso ocorre devido a profissionalização dos negócios de grande porte em que existe menos concorrência pelos compradores e maior respeito às análises de fluxo de caixa do negócio do que nos negócios de menor valor.

Retorno líquido: A distribuição de dividendos dos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda. No recebimento de aluguel os locadores têm que oferecer a receita ao fisco por meio do carnê leão. Isso significa que a tributação pode chegar até a 27,5% do aluguel.

Liquidez: Você já tentou vender uma casa? Então você sabe que o tempo entre colocar um imóvel a venda e a efetivação do negócio pode demorar alguns anos. A maioria dos fundos imobiliários podem, sem muita dificuldade, serem negociados no mesmo dia.

Custos de negociação: Imóveis são ativos que carregam custos altíssimos de negociação, como corretagem de 6%, ITBI e taxa de registro em cartório. Na maioria das corretoras as negociações dos FII são realizadas sem cobrança de taxa de corretagem.

Acesso – Quando compramos um imóvel temos que desembolsar o valor todo do imóvel (ou financiar parte do valor). É possível investir valores bastante reduzidos na aquisição de cotas de FII. E quando há alguma necessidade de liquidez o dono de um imóvel tem que se desfazer do imóvel inteiro. Já o investidor do FII pode vender apenas a quantidade de cotas que represente sua necessidade de caixa, podendo desinvestir parcialmente seus recursos. Costumamos brincar que um investidor através de fundos pode vender apenas o banheiro do seu apartamento, ficando com o restante do imóvel

Fluxo de caixa: Os FII, exceto os de incorporações, pagam por regulamento no mínimo 95% da renda (receita menos custos) aos seus cotistas, mensalmente. Dessa forma, é uma alternativa como complementação de renda, principalmente devido a isenção tributária dessa renda.

Até aqui o placar estava 9×0 a favor dos FII. Mas há um ponto em que os imóveis apresentam uma vantagem comparativa: a tributação da venda do ativo. No caso da venda de imóveis, a tributação é realizada à taxa de 15% do lucro da venda. Já nos FII, o ganho na venda das cotas é tributado à alíquota de 20%.

Quais são os riscos de investir em Fundos Imobiliários?

É importante deixar claro que, apesar da volatilidade reduzida dos preços das cotas dos FII na bolsa, aproximadamente 6% ao ano (ações têm volatilidade aproximada de 20%), os FII são ativos de renda variável, portanto, sujeitos a variações nos preços.

Nada que também não aconteça com os valores dos imóveis da nossa carteira. A diferença é que, muitas vezes, nos enganamos e imaginamos que nossos imóveis não sofrem variações nos seus valores, pois os seus preços não são estampados nos jornais diariamente.

As cotas dos FII têm seus valores divulgados todos os dias, e não nos deixa nos iludir a respeito da estabilidade de suas cotações.

Quer investir em Fundos Imobiliários? Então, converse com um de nossos assessores.

 

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