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Mercado imobiliário e construção civil em aquecimento impulsionam ofertas de Fundos Imobiliários

O Comitê de Política Monetária do Banco Central baixou a taxa Selic para 4,25% recentemente, um novo mínimo histórico. Para quem investe no Tesouro Direto, por exemplo, essa pode ser uma notícia não muito boa. No entanto, o cenário é favorável para quem investe em Fundos Imobiliários.

A razão para isso é simples de entender. Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), cada 1% a menos na taxa de juros de financiamentos no Brasil significa 2,8 milhões de famílias a mais podendo comprar imóveis.

Como a Taxa Selic afeta todos os juros do mercado, sua queda gera um efeito cascata que aquece a construção civil e o mercado imobiliário. Isso deixa os Fundos Imobiliários mais lucrativos.

Portanto, se você se animou com essa perspectiva e quer começar a investir nesses Fundos, deve se preparar para isso. Leia, a seguir, tudo o que você precisa saber sobre essa modalidade de aplicação!

Conheça como os Fundos Imobiliários funcionam

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são modalidades de aplicação em Renda Variável recomendadas para quem tem o perfil moderado ou agressivo.

Os investimentos de Renda Variável são aqueles cuja rentabilidade não está atrelada a indexadores econômicos, como por exemplo:

  • Fundos Imobiliários;
  • Ações;
  • moedas estrangeiras;
  • índices;
  • commodities, entre outros.

Eles reúnem vários cotistas que passam a ganhar com o investimento de, no mínimo, 75% do patrimônio em bens e direitos imobiliários. Isso não significa, entretanto, que todos os FIIs são iguais.

Tipos de FIIs

No geral, existem 6 grandes tipos de Fundos Imobiliários no mercado.

  • Fundos de Desenvolvimento Imobiliário — direcionam seus recursos para a construção de imóveis e ganham com a venda ou locação deles;
  • Fundos de Rendas (Lajes Corporativas e Galpões Industriais) — investem na aquisição de imóveis prontos e geram renda mensal via aluguéis. São Fundos de dividendos, ideais para quem quer viver de renda;
  • Fundos de Rendas (Shoppings) — investem na aquisição de shoppings e recebem os aluguéis dos lojistas;
  • Fundos de Compra e Venda de Imóveis — atuam na realização de negociações de imóveis de todos os tipos;
  • Fundos de Fundos — direcionam o patrimônio para comprar cotas de outros Fundos Imobiliários com perspectiva de valorização;
  • Fundos de Recebíveis Imobiliários — direcionam os seus recursos para a aquisição de títulos do mercado imobiliário, como LCIs, cotas de outros Fundos e direitos de recebíveis, como as CRIs.

Entenda a rentabilidade desse investimento

A rentabilidade de um Fundo Imobiliário depende da capacidade do seu gestor e das decisões estratégicas tomadas em momentos específicos do mercado. Afinal, trata-se de uma aplicação de Renda Variável e, por isso, não existem ganhos garantidos.

No entanto, existem muitas maneiras de um Fundo Imobiliário gerar lucro:

  • aluguéis mensais pagos pelos inquilinos dos imóveis de propriedade do FII;
  • valorização dos imóveis de propriedade do FII;
  • construção de prédios para venda futura;
  • rendimento dos papéis e cotas de propriedade do FII.

Há também a possibilidade de ganhar rendimentos com base na valorização da cota do Fundo. Por exemplo, suponha que você comprou uma cota em um FII específico por R$ 5 mil. No entanto, depois de uma valorização no patrimônio do Fundo, sua cota passou a valer R$ 6 mil.

Você pode vender a sua cota no mercado financeiro assim como venderia uma ação, por exemplo. Essa é mais uma maneira de ganhar com os FIIs.

Vantagens identificadas

Para entender mais sobre a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, confira algumas vantagens dessa aplicação.

  • cenário favorável — atualmente, o cenário macroeconômico com juros em baixa aponta para um crescimento da atividade imobiliária, o que impulsiona o rendimento dos FIIs;
  • facilidade — investir em Fundos Imobiliários é muito mais fácil do que comprar imóveis. Além disso, liquidar as cotas também é mais simples do que vender o seu imóvel;
  • rentabilidade — atualmente, os Fundos Imobiliários recomendados para os investidores são aqueles que geram entre 0,6% e 0,8% ao mês, uma taxa acima do padrão da Renda Fixa;
  • maior liquidez — é mais fácil vender cota do que um apartamento, por exemplo. Também há a possibilidade de fazer uma venda parcial: o investidor pode vender apenas 10% da sua posição em FIIs;
  • flexibilidade — outra vantagem identificada nos FIIs é que eles se encaixam em praticamente qualquer estratégia. É possível ganhar com aluguéis, com a venda de imóveis, com títulos privados, etc. Além disso, o FII possibilita que o investidor comum tenha acesso a imóveis que ele normalmente não teria acesso;
  • baixos custos — os FIIs são alguns dos investimentos mais baratos do mercado. Além da taxa de administração dos Fundos, basicamente, só há a taxa de corretagem para pagar. Contudo, na Ativa Investimentos, a taxa de corretagem é ZERO para essa aplicação;
  • isenção de Imposto de Renda — um dos melhores benefícios de investir em FIIs é que não há incidência de Imposto de Renda sobre os seus ganhos na aplicação. A incidência ocorre na alienação da cota.

Desvantagens identificadas

Apesar de todas essas vantagens, existem algumas desvantagens da aplicação:

  • ganhos não garantidos — como toda aplicação de Renda Variável, não há ganho garantido com os FIIs;
  • influência dos ciclos imobiliários — um dos elementos que mais impactam o rendimento dos FIIs é o ciclo imobiliário do país. Quando há retração do mercado, os Fundos não rendem tanto.

Aprenda a investir em FIIs

Se você se interessou e quer investir em Fundos Imobiliários em 2020, é preciso tomar alguns cuidados para acertar nas decisões. Confira alguns deles a seguir!

Informe-se sobre o setor

Como os FIIs são altamente influenciados pelo ciclo imobiliário, é importante se informar sobre o desempenho das empresas do segmento e sobre o fluxo de negócios gerados no setor.

Isso é importante porque, diferentemente dos Fundos Multimercados, não há muita margem de manobra para os Fundos Imobiliários durante um momento de estagnação ou retração do mercado.

Conheça a gestão do FII

Parte da análise de risco de investimentos em Fundos Imobiliários é verificar quem são os gestores do FII no qual você quer aplicar, qual a estratégia e como é o histórico de trabalho deles.

Apesar de bons resultados passados não garantirem lucros futuros, ter um histórico de boa gestão é indicador de confiança mesmo em momentos mais difíceis.

Escolha um Fundo de acordo com sua carteira

É possível ganhar de várias formas com os Fundos Imobiliários. Portanto, é importante selecionar aquele FII que se destaque mais no seu objetivo. Se você quer comprar uma cota e esperar que ela valorize para vendê-la, é interessante procurar por Fundos que estejam desvalorizados, seja em relação a sua cota patrimonial, seja em relação ao fluxo futuro de receitas do fundo.

Por exemplo: se você tem um fundo que possui um imóvel com boa localização e excelente padrão construtivo, mas esse fundo temporariamente opera com grande vacância, muito provavelmente esse fundo terá o preço de sua cota descontada por conta do baixo nível de pagamentos que vem desempenhando. Se você possui uma estratégia de ganho de capital (“buy and hold”), e tem motivos para acreditar que é apenas um momento passageiro para o fundo, poderia comprar as cotas deste excelente imóvel com um bom desconto no preço.

Se a ideia for viver de renda, o ideal é procurar FIIs que tenham maior resiliência em fluxo de caixa como:

  • fundos que possuam contratos atípicos de longo prazo (multa pela rescisão do contrato é todo o fluxo futuro de alugueis até o vencimento pago de uma única vez);
  • fundos de CRI (desde que não ocorra um evento de crédito, o fundo receberá o fluxo de recebíveis conforme programado).

Lembre-se de que o mercado da construção civil está se aquecendo com os juros baixos. Portanto, essa pode ser uma ótima oportunidade para adicionar essa aplicação na sua carteira. Aqui na Ativa Investimentos, divulgamos mensamente uma carteira de FIIS selecionados pelo nosso time de Soluções Financeiras.

Gostou de aprender mais sobre os Fundos de Investimento Imobiliários? Que tal dar um novo passo e aprender na prática como realizar este investimento em nosso Home Broker? Veja o tutorial completo!

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