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Aluguéis não demonstraram sensibilidade à pandemia

No Palavra do Especialista de hoje, vamos falar sobre o atual desempenho do setor de habitação, principalmente no que diz respeito aos preços. Além disso, vamos discorrer sobre uma série de particularidades que este setor enfrentou, uma vez que o item deveria ter sido muito sensível à pandemia.

Como sabemos, a crise sanitária nos apresentou um cenário de muita incerteza, e com ela, tivemos como consequência uma queda acentuada na demanda por bens e serviços, desemprego em massa e o derretimento das bolsas de valores e a valorização do dólar. Contudo, quando o assunto é habitação, o buraco deveria ser mais embaixo, e para quem mora de aluguel, esperava-se um impacto ainda maior.

Inicialmente, relembramos que o grupo habitação tem peso alto na cesta de consumo do IPCA. Atualmente, em julho de 2020, ele representa 15,57%, sendo chave no entendimento do comportamento estrutural da inflação e os efeitos que a pandemia impôs a todos, principalmente aos trabalhadores que perderam sua renda, sendo que uma alínea deste grupo é o de “aluguel e taxas”.

Contudo, como podemos notar no gráfico acima, a variação dos preços do aluguel e taxas no IPCA pouco foram influenciadas pela pandemia, uma vez que os contratos são geralmente indexados pelo IGP-M (índice da calculado pela FGV) e costumam ter periodicidade média de reajuste superior a um ano. Ou seja, parte da variação dos preços desses contratos nos últimos meses faz parte de um acordo fixado no passado.

Além disso, os alugueis têm forte resistência a traçar trajetórias baixistas, uma vez que alguns contratos limitam os reajustes para baixo em zero.

Em outras palavras, se o IGP-M entrar em deflação, apesar de o reajuste ser indexado, o novo valor do contrato nunca será menor que o atual. Ou seja, mesmo que o índice apresente valores negativos, a base multiplicadora do cálculo será zero.

Assim, é de se supor a queda na demanda, por conta da pandemia, deveria exercer uma pressão baixista na renovação dos contratos. Fato! Entretanto, o monitoramento de contratos vigentes, a fim de viabilizar a comparação marginal (variação) impede a incorporação de quedas de preços por heterogeneidade de produtos base.

Ou seja, mesmo que os novos contratos tenham vencido e sido renovados para baixo ao longo da pandemia, isso não deve ter sido captado pela metodologia do IPCA. Fora isso, o número de clientes que buscou a renegociação de contrato vigente não deve ter sido muito expressiva, o que criou uma resistência à queda do agrupamento no índice de preços.

Desse modo, avaliamos que no montante total, habitação não sofrerá por conta da pandemia. Por esse motivo, esperamos uma alta de 1,8% para o grupo no ano. Assim, reforçamos que o IPCA geral deverá fechar 2020 em 1,0%, acelerando-se apenas em 2021 para 3,2%. Nos encontramos na Ativa!

com a colaboração de Guilherme Sousa, economista da Ativa Investimentos.

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