Mercado imobiliário e construção civil em aquecimento impulsionam ofertas de Fundos Imobiliários

O Comitê de Política Monetária do Banco Central baixou a taxa Selic para 4,25% recentemente, um novo mínimo histórico. Para quem investe no Tesouro Direto, por exemplo, essa pode ser uma notícia não muito boa. No entanto, o cenário é favorável para quem investe em Fundos Imobiliários.

A razão para isso é simples de entender. Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), cada 1% a menos na taxa de juros de financiamentos no Brasil significa 2,8 milhões de famílias a mais podendo comprar imóveis.

Como a Taxa Selic afeta todos os juros do mercado, sua queda gera um efeito cascata que aquece a construção civil e o mercado imobiliário. Isso deixa os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) mais lucrativos.

Portanto, se você se animou com essa perspectiva e quer começar a investir nesses Fundos e trazer mais estabilidade para a sua saúde financeira, deve se preparar para isso. Leia, a seguir, tudo o que você precisa saber sobre essa modalidade de aplicação!

Saiba o que são fundos imobiliários

Para você avaliar as oportunidades de investimento dos fundos imobiliários, precisamos começar explicando o que eles são e como funcionam. Primeiramente, podemos afirmar que eles funcionam como uma espécie de condomínio de investidores.

Dessa forma, os FIIs funcionam como um fundo de investimento destinado a aplicações em empreendimentos imobiliários que envolve desde a aquisição dos direitos sobre bens imóveis ao investimento em títulos relacionados ao mercado imobiliário.

Normalmente, a dinâmica envolve a aplicação de recursos na construção das propriedades ou na aquisição de um imóvel para que depois sejam alugados ou arrendados. Porém, com os fundos imobiliários, os ganhos adquiridos por meio desse processo são partilhados entre os participantes de acordo com o total de investimento de cada parte.

Os recursos aplicados em formas de cotas são administrados por um gestor, que fica como o responsável por encontrar e realizar os investimentos mais relevantes para os investidores e garantir a rentabilidade. Além disso, os Fiis também podem ter outros investimentos relacionados ao imóvel. Isso significa que alguns fundos também investem em títulos imobiliários, como Letras de Crédito ou Certificados de Recebíveis.

Conheça como os Fundos Imobiliários funcionam

Os Fundos de Investimento Imobiliário são modalidades de aplicação em Renda Variável recomendadas para quem tem o perfil moderado ou agressivo.

Os investimentos de Renda Variável são aqueles cuja rentabilidade não está atrelada a indexadores econômicos, como, por exemplo:

• Fundos Imobiliários;
• Ações;
• moedas estrangeiras;
• índices;
• commodities, entre outros.

Eles reúnem vários cotistas que passam a ganhar com o investimento de, no mínimo, 75% do patrimônio em bens e direitos imobiliários. Isso não significa, entretanto, que todos os FIIs são iguais.

Tipos de FIIs

No geral, existem 6 grandes tipos de Fundos Imobiliários no mercado.

• Fundos de Desenvolvimento Imobiliário — direcionam seus recursos para a construção de imóveis e ganham com a venda ou locação deles;
• Fundos de Rendas (Lajes Corporativas e Galpões Industriais) — investem na aquisição de imóveis prontos e geram renda mensal via aluguéis. São Fundos de dividendos, ideais para quem quer viver de renda;
• Fundos de Rendas (Shoppings) — investem na aquisição de shoppings e recebem os aluguéis dos lojistas;
• Fundos de Compra e Venda de Imóveis — atuam na realização de negociações de imóveis de todos os tipos;
• Fundos de Fundos — direcionam o patrimônio para comprar cotas de outros Fundos Imobiliários com perspectiva de valorização;
• Fundos de Recebíveis Imobiliários — direcionam os seus recursos para a aquisição de títulos do mercado imobiliário, como LCIs, cotas de outros Fundos e direitos de recebíveis, como as CRIs.

Entenda a rentabilidade desse investimento

A rentabilidade de um Fundo Imobiliário depende da capacidade do seu gestor e das decisões estratégicas tomadas em momentos específicos do mercado. Afinal, trata-se de uma aplicação de Renda Variável e, por isso, não existem ganhos garantidos.

No entanto, existem muitas maneiras de um Fundo Imobiliário gerar lucro:

• aluguéis mensais pagos pelos inquilinos dos imóveis de propriedade do FII;
• valorização dos imóveis de propriedade do FII;
• construção de prédios para venda futura;
• rendimento dos papéis e cotas de propriedade do FII.

Há também a possibilidade de ganhar rendimentos com base na valorização da cota do Fundo. Por exemplo, suponha que você comprou uma cota em um FII específico por R $5 mil. No entanto, depois de uma valorização no patrimônio do Fundo, sua cota passou a valer R$ 6 mil.

Você pode vender a sua cota no mercado financeiro assim como venderia uma ação, por exemplo. Essa é mais uma maneira de ganhar com os FIIs.

Vantagens identificadas

Para entender mais sobre a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, confira algumas vantagens dessa aplicação.

• cenário favorável — atualmente, o cenário macroeconômico com juros em baixa aponta para um crescimento da atividade imobiliária, o que impulsiona o rendimento dos FIIs;
• facilidade — investir em Fundos Imobiliários é muito mais fácil do que comprar imóveis. Além disso, liquidar as cotas também é mais simples do que vender o seu imóvel;
• rentabilidade — atualmente, os Fundos Imobiliários recomendados para os investidores são aqueles que geram entre 0,6% e 0,8% ao mês, uma taxa acima do padrão da Renda Fixa;
• maior liquidez — é mais fácil vender cota do que um apartamento, por exemplo. Também há a possibilidade de fazer uma venda parcial: o investidor pode vender apenas 10% da sua posição em FIIs;
• flexibilidade — outra vantagem identificada nos FIIs é que eles se encaixam em praticamente qualquer estratégia. É possível ganhar com aluguéis, com a venda de imóveis, com títulos privados etc. Além disso, o FII possibilita que o investidor comum tenha acesso a imóveis que ele normalmente não teria acesso;
• baixos custos — os FIIs são alguns dos investimentos mais baratos do mercado. Além da taxa de administração dos Fundos, basicamente, só há a taxa de corretagem para pagar. Contudo, na Ativa Investimentos, a taxa de corretagem é ZERO para essa aplicação;
• isenção de Imposto de Renda — um dos melhores benefícios de investir em FIIs é que não há incidência de Imposto de Renda sobre os seus ganhos na aplicação. A incidência ocorre na alienação da cota.

Desvantagens identificadas

Apesar de todas essas vantagens, existem algumas desvantagens da aplicação:

• ganhos não garantidos — como toda aplicação de Renda Variável, não há ganho garantido com os FIIs;
• influência dos ciclos imobiliários — um dos elementos que mais impactam o rendimento dos FIIs é o ciclo imobiliário do país. Quando há retração do mercado, os Fundos não rendem tanto.

Aprenda a investir em FIIs

Se você se interessou e quer investir em Fundos Imobiliários em 2020, é preciso tomar alguns cuidados para acertar nas decisões. Confira alguns deles a seguir!

Informe-se sobre o setor

Como os FIIs são altamente influenciados pelo ciclo imobiliário, é importante se informar sobre o desempenho das empresas do segmento e sobre o fluxo de negócios gerados no setor.

Isso é importante porque, diferentemente dos Fundos Multimercados, não há muita margem de manobra para os Fundos Imobiliários durante um momento de estagnação ou retração do mercado.

Conheça a gestão do FII

Parte da análise de risco de investimentos em Fundos Imobiliários é verificar quem são os gestores do FII no qual você quer aplicar, qual a estratégia e como é o histórico de trabalho deles.

Apesar de bons resultados passados não garantirem lucros futuros, ter um histórico de boa gestão é indicador de confiança mesmo em momentos mais difíceis.

Escolha um Fundo de acordo com sua carteira

É possível ganhar de várias formas com os Fundos Imobiliários. Portanto, é importante selecionar aquele FII que se destaque mais no seu objetivo. Se você quer comprar uma cota e esperar que ela valorize para vendê-la, é interessante procurar por Fundos que estejam desvalorizados, seja em relação a sua cota patrimonial, seja em relação ao fluxo futuro de receitas do fundo.

Por exemplo: se você tem um fundo que possui um imóvel com boa localização e excelente padrão construtivo, mas esse fundo temporariamente opera com grande vacância, muito provavelmente esse fundo terá o preço de sua cota descontada por conta do baixo nível de pagamentos que vem desempenhando.

Se você possui uma estratégia de ganho de capital (“buy and hold”), e tem motivos para acreditar que é apenas um momento passageiro para o fundo, poderia comprar as cotas deste excelente imóvel com um bom desconto no preço.

Se a ideia for viver de renda, o ideal é procurar FIIs que tenham maior resiliência em fluxo de caixa como:

• fundos que possuam contratos atípicos de longo prazo (multa pela rescisão do contrato é todo o fluxo futuro de aluguéis até o vencimento pago de uma única vez);
• fundos de CRI (desde que não ocorra um evento de crédito, o fundo receberá o fluxo de recebíveis conforme programado).

Veja a relação entre o mercado imobiliário e construção civil

O setor de construção civil serve como um dos principais pilares para a economia do nosso país. Com uma recuperação acentuada e promissora, o mercado se viu de frente com o desafio de superar os obstáculos apresentados devido ao novo coronavírus. Com a grande experiência das construtoras foi um dos grandes diferenciais para que a área alcançasse ótimos resultados mesmo em meio à crise.

Assim, as empresas da área se mostraram preparadas para expandir suas operações e desenvolver soluções que possibilitasse uma recuperação mais eficiente diante da pandemia. Com um crescimento esperado de 4% para o ano de 2021, a demanda consistente por imóveis favoreceu a baixa das taxas de juros e o incremento do crédito imobiliário que deve continuar em 2022.

As taxas, de acordo com o Copom, seguem abaixo da inflação oficial de 5,8%, fazendo com que o mercado imobiliário seja um dos principais atrativos para aqueles que querem investir com segurança e maiores garantias de retorno. Especialistas da área afirmam que com os juros baixos, o investimento em um imóvel pode deixar as parcelas inferiores ao valor de um aluguel. 

Com a redução das taxas de juros — que chegaram próximas a zero — as ofertas de crédito imobiliário ganharam um grande impulso, trazendo menores riscos de investimento e despertando o interesse de grandes investidores nos FIIs. Com o mercado imobiliário aquecido por meio do aumento da venda de imóveis, o ambiente de investimento se torna favorável para os fundos imobiliários. 

Esse aquecimento impacta diretamente nos valores dos imóveis e, consequentemente, refletem nas cotas dos FIIs — principalmente dos fundos de tijolos. A tendência é que, com o crescimento do mercado imobiliário e do setor de construção civil, as oportunidades de investimento se tornem mais atrativas para os investidores, tornando- se uma excelente forma de alcançar excelentes retornos financeiros.

Lembre-se de que o mercado da construção civil está se aquecendo com os juros baixos. Portanto, essa pode ser uma ótima oportunidade para adicionar essa aplicação na sua carteira. Aqui na Ativa Investimentos, divulgamos mensalmente uma carteira de FIIS selecionados pelo nosso time de Soluções Financeiras.

Gostou de aprender mais sobre os Fundos de Investimento Imobiliários? Que tal dar um novo passo e aprender na prática como realizar este investimento em nosso Home Broker? Veja o tutorial completo!