Investir em imóveis faz parte da cultura e do imaginário comum do brasileiro. Diferentemente de outros ativos, como os papéis de ações ou títulos de dívida do governo, por exemplo, essa modalidade de investimento é física e, portanto, chamativa aos olhos, tornando-a de fácil entendimento do grande público.
Parte dessa preferência também é explicada pelo passado recente de elevados níveis de inflação e a constante desvalorização da moeda nacional. Em um cenário como esse, investir em imóveis representava a única saída de proteção do capital.
O objetivo deste artigo é aprofundarmos o conhecimento sobre o investimento em imóveis. Para isso, vamos iniciar entendendo como esse tipo de investimento funciona e, em seguida, veremos mais sobre quais as modalidades estão disponíveis no mercado. Por fim, entenderemos o quão vantajoso é investir em imóveis e qual o impacto que a taxa de juros vigente exerce no setor. Quer saber mais sobre o tema? Então, continue a leitura!
Índice
Com histórico de retornos consistentes nos últimos anos, seja por meio do investimento direto com a especulação ou por meio dos fundos, os imóveis representam parte importante dos ativos disponíveis no mercado. Devido à sua natureza voltada ao médio e longo prazo, os imóveis representam também um dos grandes indicadores sobre a confiança no país, demonstrando as expectativas do mercado sobre o crescimento econômico.
A diversidade de opções e nichos de atuação tornam o setor imobiliário muito atrativo para investidores de todos os tamanhos e interesses. Residenciais, condomínios, imóveis verticais, lajes corporativas, shoppings, enfim. Investidores interessados na geração de renda também são atraídos para esse mercado devido à possibilidade de recebimento de aluguel. Diante dos itens citados, fica muito fácil compreender que os imóveis são uma ótima opção para investidores ávidos por segurança e a possibilidade de grandes retornos.
Para atuar como investidor no setor imobiliário, existem diferentes modalidades que podem proporcionar ótimos retornos, cabendo ao interessado optar por aquela que melhor se encaixa em seu perfil de risco. Ainda que um investidor não tenha experiência ou não esteja familiarizado com ramo imobiliário, esse tipo de investimento também deve fazer parte do seu portfólio como um mecanismo de diversificação e proteção da carteira.
Nesses casos, em vez de atuar diretamente com a compra e venda de imóveis, optar por fundos imobiliários pode ser a melhor escolha para perfis mais conservadores, por exemplo. Confira a seguir, quais são as 3 principais razões para investir em imóveis e quais as modalidades de destaque para começar a atuar nesse setor.
A expectativa de valorização do ativo é o que motiva a modalidade de construção de imóveis para a venda. No entanto, também é preciso estar atento aos riscos relacionados à execução da obra e à negociação de venda. O prazo médio para venda de um imóvel pode chegar a 2 anos ou mais, o que exige do investidor um capital para além compra do imóvel ou da compra do terreno, e da construção. É preciso reservar recursos para cobrir despesas como os impostos, por exemplo, até que a venda do imóvel seja consolidada.
Outra forma muito comum de atuar com a especulação é por meio da compra de imóveis que foram a leilão. Bancos e seguradoras enviam a leilão os imóveis entregues como garantia nas operações de empréstimos e financiamentos. Para não ter prejuízos com a manutenção desses imóveis, essas instituições têm o interesse em se desfazer rapidamente deles e por isso os enviam para leilão. A oportunidade para os investidores surge da compra desses imóveis por um preço muito abaixo do valor de mercado, que associados a uma reforma posterior, podem proporcionar grandes lucros.
O investimento em imóveis tem baixo risco, principalmente se comparado a outros produtos do mercado financeiro, sujeitos a grandes variações de preços, como as ações de empresas e contratos de opções. Como exemplo de investimentos de baixo risco, podemos citar os imóveis com a finalidade de locação.
O objetivo dessa modalidade é a aquisição ou a construção de imóveis, seguida de sua disponibilização ao mercado, visando a rentabilidade por meio do recebimento de aluguéis. Boa parte dos pequenos investidores atuam com imóveis residenciais como casas, apartamentos, kitnets ou imóveis comerciais de menor porte.
A renda recorrente proveniente desses aluguéis garante segurança ao investimento devido ao tempo de locação, que na maior parte das vezes tende ao longo prazo. O cuidado nesse tipo de operação passa por uma avaliação criteriosa dos futuros inquilinos, que uma vez bem realizada, gera bom relacionamento e benefícios para ambas as partes. Já os imóveis direcionados a grandes empreendimentos, lajes corporativas, galpões logísticos ou comerciais e shoppings centers, demandam por volumes financeiros muito altos, sendo mais restritos a investidores institucionais, construtoras ou fundos.
A segurança e a solidez do setor imobiliário permeia toda a classe de ativos, se estendendo também aos ativos de papéis e aos fundos, conhecidos como fundos Imobiliários de tijolo.
Esses fundos são muito vantajosos pois proporcionam os benefícios do investimento “direto” em imóveis — como o recebimento de aluguéis e a especulação para valorização a longo prazo — sem as dores de cabeça associadas à construção, manutenção, vacância, lidar com inquilinos etc. Os recursos aplicados em um fundo pelos cotistas são aportados em lajes corporativas, supermercados, hospitais, shoppings e outros ativos escolhidos a dedo por um gestor profissional.
Tais ativos são muito seguros devido a sua própria finalidade, pois geralmente têm contratos de longo prazo e de alto valor. Outra característica que proporcionam ainda mais credibilidade aos fundos Imobiliários são os seguros contratuais, que em certas ocasiões garantem o recebimento dos aluguéis, ainda que por um determinado período, mesmo que os inquilinos optem pelo distrato. Além disso, diferentemente de um imóvel próprio, os fundos imobiliários contam com a liquidez dos recursos aplicados, que podem ser sacados facilmente conforme o interesse do investidor.
A atividade imobiliária no Brasil tem uma forte correlação com a taxa de juros vigente no país devido à grande dependência de crédito que o setor com um todo tem. Em um cenário de queda das taxas de juros, investir em imóveis é uma opção segura para obter retornos acima da inflação. Porém, em cenários de alta da Selic o mercado como um todo sofre uma retração devido ao encarecimento do crédito.
Além disso, a alta atratividade que os títulos de renda fixa apresentam com a elevação dos juros levam os investidores a optarem em manter o seu capital nesse tipo de ativo, dado ao seu baixo nível de risco.
No entanto, o cenário (apesar de cauteloso) permanece otimista, pois mesmo que a expectativa seja de que a Selic saia dos atuais 5,25% (meados de setembro de 2021) e chegue até a faixa dos 7%, ela ainda pode ser considerada atrativa diante do histórico de juros elevados (dois dígitos) que a economia do país tem, mantendo boas perspectivas ao investidor.
Como podemos observar, apostar no setor imobiliário é uma alternativa de grande potencial, pois entre outras vantagens, garante a possibilidade de rentabilizar o ativo sem precisar se desfazer dele (no caso dos imóveis físicos para aluguel). Já os investimentos realizados por meio de fundos imobiliários somam a liquidez corrente junto às vantagens anteriores. Dessa forma, o alto potencial de retorno, a segurança e a valorização são motivos mais do que suficientes para investir em imóveis.
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