O que são REITs? Tire suas dúvidas sobre esse investimento

Quer expandir seus investimentos e diversificar cada vez mais sua carteira de investimentos? Você não precisa se limitar às alternativas nacionais, pois existem diferentes oportunidades no exterior. Por isso, é interessante que você saiba o que são REITs, forma de investir em imóveis fora do Brasil.

Os REITs lembram os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil, mas esses não são idênticos. Com isso, os investidores interessados devem conhecer os conceitos dos REITs, como eles funcionam, os cuidados necessários e mais. Leia este artigo para aprender mais!

O que são REITs?

REITs é uma sigla para Real Estate Investment Trust, que significa Fundo de Investimento Imobiliário em português. Basicamente, são empresas que buscam lucro com o financiamento e operação de imóveis rentáveis. Quem investir nesse fundo poderá adquirir participação em variados imóveis que serão administrados por profissionais, mas sem precisar comprar os bens.

Esse investimento foi criado nos Estados Unidos nos anos 60. Seu objetivo é fornecer renda baseada em dividendos e retorno do ganho de capital. Assim como os FIIs, os valores investidos podem ser usados para construir imóveis, também impulsionando o desenvolvimento da comunidade local.

Mas é possível adquirir imóveis já prontos para obter recursos por meio de hipotecas, cobrança de aluguel ou alienação. Como também, podem ser escolhidos imóveis comerciais para administração, como shoppings, hotéis, galpões logísticos, escritórios, hospitais, entre outros.

Como funcionam os REITs?

Saiba que os REITs se diferenciam dos FIIs pelo fato de que os primeiros são considerados empresas. Isso significa que eles têm conselho administrativo, CEO e suas participações são em ações.

Essas entidades devem cumprir algumas condições especiais para serem classificadas como REITs. Investidores precisam conhecer esses requisitos para entender o funcionamento melhor de tais organizações. Veja quais são eles:

• um mínimo de 90% dos lucros tributáveis devem ser distribuídos entre os investidores ativos;
• propriedades e ativos da empresa precisam ser majoritariamente relacionadas ao setor imobiliário;
• o mínimo 75% da receita bruta deve vir na forma de cobrança de aluguel, hipoteca ou negociação de imóveis;
• ela deve ter 100 ou mais acionistas na sua composição depois de um ano como REIT;
• não é permitido que cinco ou menos acionistas controlem de metade, ou mais das ações;
• os dividendos são isentos de impostos no Brasil. Esse é um aspecto interessante pelo fato da maioria de outras formas de dividendos serem tributadas nos Estados Unidos.

Graças a essas características, os investidores conseguem uma renda passiva constante. Mas também é possível lucrar com a especulação da participação. Outro ponto relevante é que os REITs podem ser alavancados, permitindo que eles aumentem o patrimônio sem emitir novas ações.

Quais são os cuidados necessários com o investimento?

Antes de investir em REITs, deve-se tomar alguns cuidados para não ser surpreendido com gastos extras, riscos inesperados e outros problemas. Entenda quais são eles a seguir.

Conheça seus tipos

Há diferentes tipos de REITs que se diferenciam pelo tipo de ativos ou imóveis que são investidos. Um deles são os Mortgages REITs, ou de papel. Nesse caso os ganhos derivam de compras e vendas de hipotecas ou da renda obtida por financiamentos. Aqui ainda há dois subtipos:

• home financing: os papéis são atrelados ao financiamento habitacional;
• commercial financing: papéis são ligados às propriedades comerciais.

Ouro tipo são os Equity REITs, também chamados de REITs de tijolos. Eles recebem esse nome pelo fato de que são investidos em edifícios para alugá-los ou vendê-los. Essa categoria ainda se divide em vários outros subtipos, alguns deles são:

• industrial: os imóveis consistem em fábricas, galpões de armazenamento e centros de distribuição;
• office: consiste no investimento em lajes corporativas ou escritórios;
• retail: são imóveis varejistas, como shoppings locais ou centers e lojas de rua;
• residencial: a carteira é composta de casas individuais, manufaturadas, apartamentos e outros bens similares;
• healthcare: os bens adquiridos são liados à área médica, como hospitais, clínicas e centros de saúde;
• diversified: não há um setor específico, os bens adquiridos são de diferentes áreas;

O terceiro tipo são os Hybrid REITs, que são uma junção dos anteriores: há investimentos tanto em papéis como imóveis físicos. Sua finalidade é diversificar os investimentos para diminuir os impactos de ciclos imobiliários.

Avalie a volatilidade

Assim como outros ativos, imóveis estão sujeitos à volatilidade do mercado que variará conforme o desempenho da economia. É interessante que você estude como funciona o ciclo imobiliário e identifique em qual fase se encontra os Estados Unidos. Normalmente, há repetição das seguintes fases por décadas nos países:

• 1 — recuperação: a indústria está na capacidade mínima e os preços subindo;
• 2 — expansão: há um crescimento da indústria e o preço chegou à alta máxima;
• 3 — superoferta: indústria imobiliária está em sua máxima e os preços se estabilizam ou caem;
• 4 — recessão: há diminuição da indústria e os preços estão baixos.

Fique atento à tributação

Será necessário conhecer as diferentes formas de tributação nos EUA e como eles funcionam para quem morar em outros países. Um deles é o imposto sobre ganho de capital, que é a diferença entre aplicação e o lucro obtido.

O segundo é o imposto sobre rendimentos e dividendos. Ele é retirado na fonte pela corretora e o valor não precisa passar por uma nova tributação no Brasil.

Quando é um bom momento para investir?

Para saber o melhor momento para investir em imóveis e REITs, é importante estudar outros fatores macroeconômicos. Além do ciclo imobiliário, outros fatores a serem avaliados são:

• emprego: quanto melhor for a cenário empregatício, maior será o número de pessoas buscando moradia, o que aumenta a procura dos bens.
• taxa de juros: baixas taxas de juros reduzem os custos para hipotecas e financiamentos, elevando a demanda por imóveis;
• fator demográfico: centros urbanos mais densos impactam o setor de diferentes formas. O mais afetado é o residencial, depois o de varejo e, por último, o industrial.
• oferta e procura: deve-se analisar se há mais demanda que oferta e vice-versa.

Como investir em REITs?

O brasileiro que deseja investir em REITs deve ter uma conta em uma corretora no exterior. Também é viável usar uma plataforma que permita fazer investimentos no exterior. Ao fazê-lo, ele terá acesso a um amplo rol de investimentos e oportunidades.

No entanto, não é recomendável fazer o investimento sem conhecimento sobre o mercado norte-americano. Então é fundamental contar com uma corretora que também ofereça suporte de especialistas na área, como a Ativa Investimentos.

Essa empresa investe na especialização de profissionais e tem uma área de Research. De forma geral, ela produz relatórios setoriais, carteiras recomendadas e faz cobertura de diferentes empresas. Com isso, você poderá tomar as melhores decisões sobre investimentos, incluindo REITS.

Ao entender o que são REITS, pode-se ver que é uma boa alternativa para diversificar investimentos, mas continuar na área imobiliária. Mas você precisará estudar mais sobre os ativos americanos e, principalmente, ter o suporte dos especialistas da Ativa Investimentos.

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