Fundos Imobiliários: conheça o investimento e saiba como investir

Entre os diferentes Fundos de Investimento disponíveis para escolha, os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) fazem parte dos mais buscados pelos investidores. Iniciemos pela nossa herança portuguesa: quem de nós nunca ouviu “meu pai deixou algumas casinhas de aluguel de herança” ou “meu avô conseguiu juntar um patrimônio bom, nos deixou alguns imóveis”?

Não sabemos se isso é fruto de o Brasil ter passado por tantos desafios econômicos, períodos de inflação altíssima, confiscos, congelamentos de preços e tantas outras maluquices, mas sempre nos sentimos seguros ao investir em imóveis.

Os Fundos Imobiliários nada mais são do que veículos para aplicarmos capital em imóveis, mas com uma série de vantagens comparativas, tais como acesso a empreendimentos de grande porte, gestão profissional, isenção fiscal, entre outras.

Eles são como um condomínio de investidores (cotistas) que reúnem seus recursos na intenção de realizar conjuntamente investimentos no setor imobiliário. A diferença é que, em vez de o fazerem independentemente, o fazem por meio de gestão especializada.

Quais são os tipos de Fundos Imobiliários?

Existem tipos diferentes de Fundos Imobiliários. A primeira diferença é entre os chamados fundos de papel e os de fundos de tijolo. Veja como funciona cada um deles a seguir.

Fundos de papel

Os fundos de papel, de títulos ou recebíveis imobiliários têm por objetivo adquirir papéis lastreados em imóveis, os quais normalmente são considerados como investimentos de renda fixa e alguns exemplos deles são:

• LCI — Letra de Crédito Imobiliário;
• LH — Letras Hipotecárias;
• CRI — Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Também é possível que sejam adquiridas cotas de outros Fundos Imobiliários, valores mobiliários (como ações) de entidades cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FIIs.

Segundo a Anbima, os fundos de recebíveis procuram investir mais de dois terços do seu patrimônio líquido em títulos. Essa alternativa pode ser vantajosa para diversificar sua carteira e mitigar riscos quando há alta volatilidade no mercado.

Os rendimentos são por dividendos mensais e calculados por aluguéis recebidos pelo administrador. Os ganhos já consideram descontos como taxa de administração e conservação do imóvel.

Fundos de tijolo

São fundos que investem na aquisição de empreendimentos imobiliários geralmente com a finalidade de locação ou venda do imóvel. Na prática, são adquiridos imóveis físicos em vez de papéis. Esses fundos são mais parecidos com a reserva de valor que nossos antepassados costumavam fazer ao adquirir imóveis.

Normalmente, os fundos adquirem imóveis de um setor específico. Por exemplo, há aqueles especializados em edifícios comerciais, shopping centers, galpões de logística, agências bancárias etc. Isso ajuda na hora de escolher em qual fundo investir nossos recursos, pois fica mais fácil de entender em que tipo de ativo o valor é aplicado. Além disso, há subgrupos entre eles, que estão nos subtópicos a seguir.

Fundos de lajes corporativas

Também chamados de FIIs de escritórios, adquirem unidades comerciais corporativas ou prédios em centros urbanos. Normalmente, os fundos são de médio a longo prazo e têm dividendos mais previsíveis.

Fundos de renda

Nesse caso, os fundos direcionam a maior parte dos recursos para a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Ou seja, mais de dois terços do patrimônio são alocados em empreendimentos que já foram construídos.

Seu objetivo é o de gerar renda por meio do arrendamento ou da locação dos imóveis, distribuindo-a mensalmente aos cotistas. Isso significa que há uma queda nos recebimentos quando o imóvel fica vago. Eles ainda podem ser monoativos, que compram apenas um ativo específico, ou multiativos, os quais diversificam seu portfólio em vários imóveis diferentes.

Fundos de compra e venda

Basicamente, esse fundo tenta lucrar com a aquisição e venda de imóveis. Por exemplo, gestores compram imóveis em um ciclo econômico desfavorável e os vendem posteriormente por um valor maior.

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento ou incorporação adquirirem terrenos ou lotes, planejam a construção do imóvel e executam toda a empreitada. Eles desempenham um papel bastante parecido com o de uma construtora.

A finalidade principal desse tipo de FII não é lucrar com dividendo, mas com a venda dos imóveis construídos. Por isso, muitas vezes apresentam rendimento próximo a 0% por muito tempo. Mas os investidores são beneficiados quando as obras de construção terminam e os imóveis começam a ser vendidos.

Os riscos dos fundos de desenvolvimentos estão ligados à construção do imóvel, ou seja, os mesmos de uma construtora. Ganhos provenientes das vendas podem ser elevados, mas não é um investimento adequado para quem deseja ter uma rentabilidade mensal.

Fundos híbridos

Os híbridos não se concentram em apenas uma estratégia: sua carteira contém papéis de diferentes segmentos. Eles podem incluir ativos de Fundos Imobiliários, LCI, CRI, entre outros, bem como papéis do setor de bancário, por exemplo. Esse tipo de fundo tem um menor risco, pois pode continuar lucrativo mesmo quando há uma queda do setor imobiliário. Isso ocorre porque a carteira foi diversificada.

Fundos de fundos

Existe também a modalidade de FOF de FII (sigla em inglês para fundos que investem em cotas de outros fundos). Aqui os gestores tentam obter lucro com aquisição de cotas de outros FIIs tanto no mercado primário quanto no secundário. Sua finalidade principal é atingir uma ampla diversificação da carteira, porém de forma mais simples.

Ao adquirir cotas em um FOF, você vai dividir seu capital em vários fundos distintos sem precisar conhecê-los bem, tornando essa uma boa alternativa para quem tem muitas dúvidas sobre o assunto.

Como comprar cotas dos FIIs?

O acesso às cotas dos FIIs é feito de dois modos: a compra no mercado primário acontece quando o fundo faz sua primeira captação de recursos, seu IPO, ou quando o fundo decide aumentar seu capital, fazendo uma captação adicional. É importante ressaltar que os FIIs são sempre registrados e autorizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Após o fundo ter realizado seu IPO, as cotas dos fundos passam a ser negociadas na B3, como as ações de empresas abertas. Seus preços podem variar livremente de acordo com a oferta e a demanda. Para adquirir cotas, o investidor deve ser cadastrado em uma corretora e dar ordem de compra das cotas da mesma forma que opera ações.

Quais as vantagens de investir nos FIIs?

A melhor forma de responder a essa pergunta é comparar os FIIs com a aquisição de imóveis diretamente. Confira na sequência.

Expertise

Quando adquirimos imóveis, geralmente acreditamos que eles terão a possibilidade de valorização ou de locação. Porém, na maioria dos casos, não somos especialistas na área e, portanto, temos chances razoáveis de não fazermos a melhor escolha. Já os gestores dos FIIs são especialistas no mercado imobiliário, o que aumenta a chance de acerto nas escolhas.

Diversificação

Um investidor pessoa física dificilmente tem patrimônio suficiente para adquirir uma vasta carteira de imóveis, o que o deixa mais suscetível a vacâncias. Se temos apenas um imóvel para locação, ou temos 100% da nossa carteira locada, ou 0%, caso o inquilino desista do contrato. Por meio dos fundos, somos cotistas de vários imóveis, o que dilui nosso risco de vacância.

Negociações profissionais

Um gestor de fundo imobiliário não age com emoção na compra dos imóveis que compõem a carteira do fundo: ele age tecnicamente, faz cálculos de retorno e apenas efetua as compras que respeitam sua estratégia. Nós, como indivíduos, costumamos decidir mais com a paixão do que com a lógica.

Retornos brutos

A taxa de aluguel por valor do imóvel, também conhecida por “dividend yield”, costuma ser maior em imóveis de maior valor. Isso ocorre devido à profissionalização dos negócios de grande porte em que existe menos concorrência pelos compradores e maior respeito às análises de fluxo de caixa do negócio do que nos negócios de menor valor.

Retorno líquido

A distribuição de dividendos dos Fundos Imobiliários é isenta de imposto de renda. No recebimento de aluguel, os locadores têm que oferecer a receita ao fisco por meio do carnê leão. Isso significa que a tributação pode chegar até a 27,5% do aluguel.

Liquidez

Você já tentou vender uma casa? Se sim, sabe que o tempo entre colocar um imóvel à venda e a efetivação do negócio pode demorar alguns anos. A maioria dos Fundos Imobiliários pode, sem muita dificuldade, ser negociada no mesmo dia.

Custos de negociação

Imóveis são ativos que carregam custos altíssimos de negociação, como corretagem de 6%, ITBI e taxa de registro em cartório. Na maioria das corretoras, as negociações dos FIIs são realizadas sem cobrança de taxa de corretagem.

Acesso

Quando compramos um imóvel, temos que desembolsar o valor integral ou recorrer a financiamentos e, quando há alguma necessidade de liquidez, o dono de um imóvel tem que se desfazer dele.

Já o investidor do FII lida com valores bastante reduzidos e pode vender apenas a quantidade de cotas que represente sua necessidade de caixa, podendo desinvestir parcialmente seus recursos. Costumamos brincar que quem investe em fundos pode vender apenas o banheiro do seu apartamento e ficar com o restante.

Fluxo de caixa

Os FIIs, exceto os de incorporações, pagam por regulamento no mínimo 95% da renda (receita menos custos) aos seus cotistas mensalmente. Dessa forma, é uma alternativa como complementação de renda, principalmente devido à isenção tributária.

Até aqui, o placar estava 9 a 0 a favor dos FIIs. No entanto, há um ponto em que os imóveis apresentam uma vantagem comparativa: a tributação da venda do ativo. No caso da venda de imóveis, a tributação é realizada à taxa de 15% do lucro da venda. Já nos FIIs, o ganho na venda das cotas é tributado à alíquota de 20%.

Quais são os riscos de investir em Fundos Imobiliários?

É importante deixar claro que, apesar da volatilidade reduzida dos preços das cotas dos FIIs na bolsa, que são de aproximadamente 6% ao ano enquanto as ações se aproximam de 20%, eles são ativos de renda variável, portanto sujeitos a variações nos preços.

Nada que também não aconteça com os valores dos imóveis da nossa carteira. A diferença é que, muitas vezes, nos enganamos e imaginamos que esses bens não sofrem variações nos seus valores, pois os seus preços não são estampados nos jornais diariamente. As cotas dos FIIs têm seus valores divulgados todos os dias, e não nos deixa iludir a respeito da estabilidade de suas cotações.

Em razão de suas vantagens, os Fundos Imobiliários são algumas das principais escolhas para renda fixa entre os investidores brasileiros. No entanto, é muito importante que você conheça seus riscos e diferentes tipos para fazer a melhor escolha de acordo com seu perfil e objetivos.

Que tal colocar todo esse conhecimento em prática? Veja um tutorial completo de como investir em Fundos Imobiliários!